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深圳银十新房接力!这里将领跑11月市场!

湾叔 粤湾房产 2021-07-16
作者 | 湾叔
来源 | 粤湾房产(ID:GBAfang)

今年的金九银十结束了!
 
作为楼市风向标的深圳,本月市场表现的情况怎么样呢?
 
今年十月,深圳楼市共成交9666套,其中二手房成交5049套,新房成交4617套。
 
深圳银十,新房成交创新高
 
今年“银十”,深圳的市场情况挺复杂,一方面,新房成交表现强势。
 
今年8月,深圳预售9600套新房住宅,9月预售6908套新房住宅,而10月深圳新房预售只有3259套,约330077平方米。
 
随着8、9月份,大量新盘的入市和日光,市场消耗了很大一部分买房需求,10月深圳新房预售量大幅减少。
 
但是,新房成交量依旧坚挺,深圳新房市场成交4617套,是4年来,深圳10月楼市的最好成绩!“银十”之名当之无愧!
 
 
其中,光明区成交1406套新房住宅,龙岗区成交1261套新房住宅,成为刚需集中购买区域。
 
户型上,90平以下的商品房成交2155套,占成交总量的46.7%;90到144平的改善型户型,成交2375套,占比51.4%。
 
而144平以上的大户型豪宅,仅成交87套,占总量的1.9%,刚需住房需求,得到了很大的缓解。
 
与新房市场形成鲜明对比的是,由于受众被吸引到了新房,二手房市场成交量,却是环比三连跌。
 
 
10月,深圳成交5049套二手住宅,环比下降42.8%。相比于去年10月7165套的成交量,更是减少了29.5%。
 
其中,宝安成交1023套,龙岗成交1051套,是本月二手住宅的主力成交区域。
 
成交量下降最严重的,是成交760套,环比减少42.5%的南山;以及成交716套,环比减少47.4%的福田。
 
截然不同的市场行情
 
湾叔发现一个有趣的现象,今年“银十”,深圳楼市的市场表现,和去年几乎是完全相反的。
 
去年十月,深圳新房成交量,可以用惨不忍睹来形容。
 
 
全市新房住宅成交量只有2656套,比同年9月下滑5.92%,实现新房市场“三月连跌”。
 
其中,豪宅项目占成交量的绝大多数,香蜜湖的深业中城、西丽的金众麒麟公馆、宝中的大悦城,这些千万级以上的豪宅,成交总额超过了90亿。
 
而普通住宅项目,销售成绩实在一般,表现最差的华强·湾荟,开盘当天只卖出去15套,去化率勉强达到一成。
 
总体看来,去年10月,共7个楼盘获批预售、9个楼盘入市,备案房源共3125套,推售房源4005套,去化约1906套,整体去化不足五成。
 
从成交区域上看,去年行情,西部也是明显好于东部,十月入市9个新盘项目,宝安区就占6个,福田、南山、盐田各占一个。
 
湾叔认为,导致这两年市场状况大相径庭的关键,就在于政策的导向作用。
 
2018年的“731”新政中,单位组织暂停商品房购房资格,公寓只租不售,都让当年的楼市前景变得不太明朗,投资客在市场的观望氛围也非常浓厚。
 
所以,也就造成了2018年的10月,深圳共有18个项目获批预售,市场供应量可以说非常大,购房者却十分谨慎,最终导致新房住宅成交量,创下了历史新低。
 
 
到了去年8月,“先行示范区”政策落地后,深圳市场才逐渐回暖,但随着8、9月的利好消化,市场又回归理性,也造成了10月新房市场的惨淡局面。
 
而到了今年,“715”新政的出台,楼市限购限价,让市场的刚需属性,慢慢超过了投资需求,将原本的二手房需求转移到了新房。
 
于是就有了,今年十月新房市场的大爆发,时隔短短一年,“银十”的表现就截然不同。
11月新房市场预估
 
随着调控越来越完善,今后一段时间,深圳市场的表现,政策导向作用依旧很大。
 
未来一段时间,深圳楼市重点还会在刚需,而刚需重点还是在新房,所以11月哪里新盘多,哪里潜力就相对更足。
 
本月,深圳有20个入市新盘,其中宝安最多,有6个新盘,坪山有5个,龙岗有3个,罗湖2个,福田、南山、盐田、大鹏新区各入市一个新盘。
 
 
那么,本月哪里会是深圳黑马呢?

首先,湾叔认为,近几个月突飞猛进的光明区,这个月会很低调。
 
光明区11月,新盘入市数量是零,就意味着未来一段时间,光明楼市要靠,消耗市场库存来支撑着。
 
而2018年才正式设立的光明区,本身开发时间非常短,这就决定了,光明区的在售二手房,就不会多。
 
根据链家数据,目前,光明区在售二手房只有465套,在深圳各区中,只比大鹏多一点点。
 
另外,近几个月,光明区新盘,几乎出一个秒光一个,所以,光明目前新房数量也没有多少,现在在在售楼盘只有31个,在深圳存量,排倒数第三,仅在大鹏、盐田之上。
 
少量的供给,就意味着需求的空间也不会大,11月光明楼市,难创暑期时的辉煌。
 
光明11月动力不足,那么本月哪个区,会问鼎深圳楼市成交量的头把交椅呢?
 
湾叔来看,是宝安!
 
首先,宝安11月有6个新盘入市,两个在沙井,两个在西乡,剩下两个分别在福永和松岗。
 
在现在刚需新房逐渐抢手的市场背景下,宝安区拥有大量入市新盘,目前宝安在售新盘118个,仅次于龙岗,11月市场需求量会非常大。
 
 
其次,体量巨大的宝安,二手房库存量也非常可观,目前有4千多套在售二手房,在关外地区,仅次于龙岗。
 
宝安不止有巨大的供应量,市场需求量同样不可小觑,本月拥有入市新盘的四个片区,都是拥有非常好的区位前景的地方。
 
西乡片区,邻近前海北的宝安中心;福永片区靠近机场北,是空港新城的重点规划区域。
 
而沙井和松岗,更是深圳对接东莞滨海新城的桥头堡,未来地位不言而喻。
 
新开盘多,库存量足,又有多项利好加持,11月的宝安,必然领跑深圳楼市,想不高调也难啊!
 
很多人觉得,坪山本月新盘也不少,还有价格优势,肯定会抢走宝安不少客户。
 
的确,坪山的价格优势会令不少纯刚需群体心动,但在深圳,这类的刚需客户毕竟还属于少数。
 
而且至今还没通地铁的坪山,对大多数上班族而言,实在没有太高的吸引力,对宝安构不上多大威胁。
 
而本月3盘入市的龙岗,项目分别位于大运、龙中和坂田,都是交通相对方便的地方,还拥有相对较低的价格,这才是宝安这个月最大的竞争对手。
 
一直以来表现不错的龙华,本月虽然没有新盘入市,但88个在售新盘以及近4千套二手房,可以源源不断为市场注入活力。
 
 
而且12月龙华有三个新盘入市,本月应该不会差到哪里。
 
值得注意的是,11月盐田虽然只有一个新盘入市,但项目位于地铁沿线的沙头角。
 
刚刚开通8号线,进入地铁时代的盐田,凭借自己的价格优势,也会迎来一轮小爆发!

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